学区房，凉了！！

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导语：北京西城区正式推出“多校划片”，学区房击鼓传花游戏结束。
学区房！
这曾是多少中国家长心中的“宝地”！曾有一个段子，活灵活现地写出学区房在家长心目中的地位：芯片靠研发，研发靠人才，人才靠教育，教育靠学区房。很多父母为了不让孩子输在起跑线上，省吃俭用，砸锅卖铁，也要买学区房，把孩子送去好学校。不过，今天，这个所谓的“学区房大法”就要失灵了：当一些家长还争抢天价学区房的时候，一场大变革已经开始了！刚刚，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学。西城区相关文件（首页）
文件明确：自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。   是的，你没看错，靴子终于落地了！北京突然甩出重磅炸弹，学区房彻底凉了！
影响有多大
果然，通知一出，一片哀嚎。很多持有学区房房产的业主，第一时间跑出来挂房出售了，放盘量显著增加，挂牌价也比最近成交价，低了几十万不止。

有人或许要问，不就是一个通知吗，怎么影响力这么大，让这么多业主尽折腰？！

说到底，就是因为通知中这个关键词：“多校划片”！
首先我们谈谈“多校划片”的含义，“多校划片”指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。
换句话说，有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法确保业主的孩子能够就读最好的学校了。
学区房价格之高，曾经让人瞠目结舌！
这可谓教育和楼市共同生下的一个怪胎，这场走向歪路的关于孩子起跑线的竞争，让很多父母为之焦虑！还记得此前的天价学区房吗？2016年，在北京市西城区的文昌胡同深处，一间11.4平米、杂草丛生的房子，竟然卖出了530万元人民币的天价！每平米房价达到46万元人民币，相当于20公斤黄金的价格。卖出如此高价的原因，就因为它是北京最著名的小学之一实验二小的学区房。其实，北京市早就看到这一点，并积极推动改革，但西城区的“多校划片”教改实在太难了，受到了众多既得利益者的阻挠。
据报道，西城区推动“多校划片”的时候，曾经直接有老干部闯到区教委办公室来胡闹，他们给工作人员大谈革命精神，甚至还有人当着工作人员的面在办公室里大小便... 你很难想象这种行为是出自已经退休的体制内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是不会随着身份和身价的提高而消失的。
这正应了那句话：触动利益，真的比触动灵魂还难！
但换位思考，如果你是他们，你也会抓狂，西城区的房子总价随随便便上千万，其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别。
假如一套学区房价值1000万，有200万是学区溢价，过去100%可以进入顶级学校，现在抽签只有1/5的机会进入，那么200万学区溢价就只剩40万了，整套房子的价值蒸发160万。
由于西城区过去迟迟没上“多校划片”，这使得人们逐渐认为西城的特殊是理所应当的，有了这种预期，这次消息给市场带来的心里冲击就会更大。

不出所料，“多校划片”让学区房业主产生了恐慌情绪，放盘量出现显著增加。从4月30号下午出政策至5月1号晚间。月坛区域一共登记了64套房源，其中育民小学房源登记了33套房源，其中库存房源降价12套。
西城区二手房从业者王冰表示，“消息出来后，西城客户群直接炸了。很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”
这一下，学区房的价值毁灭，即将开始了，接下来，很多泡沫虚高的学区房，将像泄了气的皮球，即将上演房价跳水的剧目。
西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等，是一件好事。感谢北京！在很多家长被学区房压得喘不过气来时，她作为首善之区，率先发出了最强音：房子是用来住的，不是用来炒的！
淡化学区房，让教育教育和房产脱钩！不出意外，啃下了西城区这个硬骨头后，海淀、东城等北京其余13个市辖区，也将全面推广“多校划片”等新政策。有人或许会说：无所谓，不就是北京这么搞嘛！子弹打到我们这里，还得飞好一会呢！
亲，别忘了，北京可是全国楼市的风向标，具有很大的样板作用。北京突然出手，打响公平教育第一枪，必将引发全国一片效仿的风潮。被“学区房”所折磨的城市远不止北京一个，全国所有重点城市几乎都有着同样的“病症”，这就意味着一场在全国范围内“告别学区房”的风暴即将到来。未来，如果其他城市一致跟随，学区房将大大降温，以往市场炒翻天的“天价地下室”、“过道房”将彻底失去土壤。是的，今天的北京，无疑给所有人吃了一颗定心丸，让大家看到了希望：只要中央政府对抑制房价炒作的决心不变，则淡化学区房，采用多校划片的政策必将成为席卷全国的大趋势。或许，我们真的要跟学区房说再见了！
教改方向

各个城市教改一直在进行、从来没停止，虽然各地教改的不确定很强，但我们要看清其趋势不会太难。

牢记，中国是一个社会主义国家，教改无论怎么改，表面上一定还是会考虑公平的。
国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。
公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它本身就应当力求公平和均衡。但“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源，这时就需要市场来补充了。
公立资源是大家的，私立资源是供有条件的人选择的。在美国和欧洲，无论是基础教育还是高等教育，最强的学校都是私立学校，这也会是我们未来发展的方向，在公立教育资源的基础上，中国的私立教育也有很大发展空间：既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好？担心私立学校没有好老师？不用担心，学费摆在这里呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和好老师一定会越来越多，这是市场的必然规律。
中国有些城市的教育市场化做的就不错，比如上海，上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因何在？因为上海的教育市场化做得好，商品和资源的定价是由市场决定的，学区房溢价过高，自然导致更多人选择私立学校或出国读书。
上海部分私立学校的年度学费
实际上，即使教改不推进“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。毕竟，净值高人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。
需要承认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育市场化水平以及房价水平都有很大差别，但有一点趋势是可以确定的，那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化，学区的溢价将在未来逐步降低。
让教育的开支回归教育本身，让有条件的家长找顶级私校，别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。

投资确定性

这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到下跌的房价，又承受着月供的压力，那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了，这也给了我们所有人以警示。
学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚，来得比较超预期而已。
而相比较之下，一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以在买房时，应该取不变价值而避变动风险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的，作为资产的持有者，我们最想要永远是稳定且明确的规则，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。
中国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是政策先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必向其他城市推进。西城区的“多校划片”不仅仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即将要凉。
以深圳为例，近一年来深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。
深圳部分学区房价格一览
五一假期期间，证券时报记者在深圳罗湖的田贝、螺岭和福田的百花片区调查时发现，前来看房的人很多，有中介表示自己一个下午就接待了五六波看房的客户。“整个深圳市场，这几年来优质学位房的价格涨幅最大，成交也旺。”在田贝四路从事中介工作的钟经理告诉记者：“就拿附近的愉天小区为例，接近40年的楼龄，由于户型面积小，带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位，现在的成交价都超过了每平方米13万元，去年这个时候也就每平方米不到9万元。”钟经理也表示，绝大多数刚需置业者为了使用学位，都会提前几年都买，现在一些学位刚被使用过的房子也成为抢手货。记者在各大中介平台查询到，愉天小区在2012年时的成交价格在每平方米18000元左右。也就是说，仅仅8年的时间，这里的房子单价已经从不到两万元涨至13万元。此外，同样带深圳中学初中部和翠北小学双优质学位的周边房源，多数房源的报价都已经达到每平方米10万元。
那么，这种10万+的学位房到底长什么样？记者随手拍了几张小区外观和内部环境：

无论在哪个城市，对于这类由于学区而被爆炒起来的房子，如果你是有潜在需求的家长，建议你在购房时机和公立私立之间的选择上斟酌再三；如果你是业主，看好机会就跑吧，有钱的傻子已经不多了。
其实，随着移动互联网和人工智能的到来，学区房及其好学校的功能，被望子成龙的父母们，过分高估了！
现代教育的起源，是17世纪的德国，其教育是为大机器工业服务的，他们要培养的是整齐划一的人，主要是为培养劳工服务。学生的个性和成长路线被框定起来成长，然后成为“人才”。
然而，智能时代，可以确定不需要太多流水线上的工人和中层白领；未来教育应该是探索而不是应试。未来教育最重要的是艺术的感觉、充沛的情感、科学的思想。对此，马云说得很直接：未来三十年是最佳的超车时代，如果我们继续以前的教学方法，对我们的孩子进行记、背、算这些东西，不让孩子去体验，不让他们去尝试琴棋书画，我可以保证：三十年后孩子们找不到工作。一场教育的革命正在爆发！因为，孩子们最珍贵的禀赋，或许更多不是来自学校，而是来自于原生家庭；最优质的教育，从来不是来自于老师，而是父母的言传身教！也就是说，父母的言传身教，才是真正影响孩子一生的真正关键。他们在生活的每时每刻，甚至不在场的时候，也是在润物无声地传授着、教育着。很多人也许听过一个故事：在一趟航班上，有个妈妈给飞机上每个人发了一份小礼物，里面装了耳塞和糖果，还写了一段话：

“我是来自宁波的Wendy，我刚刚一岁半…独自带我的妈妈担心我的哭闹会打扰到您，这里有耳塞和小糖果，希望能减轻你的困扰……

然而，宝宝全程却很乖，完全没有哭闹。
这样的家庭教育，就算十个学区房也换不来！

（来源：成都教育通（ID：cdjy2013）,财经要参。 转载请注明出处）

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